Site Aidatlarına Yeni Düzenleme ile Kontrol Getirildi
Yeni yasa değişikliği ile site aidatlarına sınırlama getirildi, keyfi yönetim uygulamaları sona erdi.
Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren yeni yasa değişikliği, apartman ve site yönetimlerinde fahiş aidat artışlarını ve keyfi yönetim uygulamalarını önlemeyi amaçlıyor. Bu düzenlemeye göre, site yöneticileri artık tek başlarına sınırsız aidat artışı yapamayacak. Hazırlayacakları geçici işletme projeleri yalnızca 3 ay süreyle geçerli olacak ve bu süre zarfındaki artışlar yeniden değerleme oranını aşamayacak. Ayrıca, en geç 3 ay içinde genel kurulun toplanması zorunlu hale getirildi ve yöneticilerin maliklerden izin almadan avans toplama yetkisi kaldırıldı. Büyük sitelerde yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı da 5’te 4’ten 3’te 2’ye düşürülerek karar alma süreçleri kolaylaştırıldı.
Gayrimenkul hukukçuları ve uzmanlar, yeni yasa değişikliğinin yüksek aidat artışları ile keyfi bütçe uygulamalarını engelleyerek taraflar arasındaki uyuşmazlıkları azaltacağını ifade etti. Fahiş aidat artışlarına yönelik düzenlemeleri de içeren Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanunun zemin ve temel etüt kuruluşlarıyla ilgili kısmı 31 Aralık 2026’da devreye alınacakken, aidat ve site yönetimlerini ilgilendiren diğer tüm hükümleri 22 Mayıs itibarıyla uygulanmaya başlandı.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yapılan değişiklikle önemli bir eşik aşıldığını belirtti. Eski düzenlemede site yönetimlerinin, aidatların temelini oluşturan işletme bütçesini herhangi bir üst sınır olmaksızın hazırlayabildiğini belirten Kiraz, bu durumun kiracıları yüksek aidatlara mahkum ettiğini ve mal sahiplerini genel kurul toplanana kadar çaresiz bıraktığını söyledi. Yeni düzenlemeyle, apartman veya sitelerde yönetimlerin hazırlayacağı işletme bütçesinin sadece 3 ay geçerli olacağını ifade eden Kiraz, aidatlardaki artışın yeniden değerleme oranını geçemeyeceğini belirtti. Üç ay içerisinde olağan ya da olağanüstü kat malikleri genel kurulunun toplanması gerekecek ve genel kurulda belirlenecek aidatlar sonraki dönem için geçerli olacak.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, önceki dönemde yöneticilerin, kat malikleri toplantısında alınmış bir karar olmadan kendi belirledikleri rakamı “avans” adı altında toplayabildiklerini hatırlattı. Yöneticilerin mülk sahiplerinin denetiminden kaçan bu yetkisinin kaldırıldığını belirten Yüksel, yöneticilerin yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabileceğini ve bunun en fazla üç ay geçerli olacağını vurguladı. Aidatlar, yeniden değerleme oranı kadar artırılabilecek ancak kat malikleri genel kurulunda belirlenecek aidat artışları için bir üst sınır uygulanmayacak. Ayrıca, toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı 5’te 4’ten 3’te 2’ye düşürüldü; bireysel binalarda ise bu oran 5’te 4 olarak kalmaya devam edecek.
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği (TRKTYD) Genel Başkanı Suat Sandalcı, yeni düzenlemeleri sektör adına atılmış çok önemli bir adım olarak değerlendirdi. Kat malikleri kurulu dışında yapılan fahiş aidat artışlarının sınırlandırılmasının vatandaş açısından koruyucu bir model oluşturduğunu belirten Sandalcı, büyük sitelerde yönetim planı değişikliklerinde aranan çoğunluk şartının esnetilmesinin karar alma süreçlerini kolaylaştıracağını ifade etti. Bu değişikliğin gelecekte beklenen “Müstakil Site Yönetimi Kanunu” için de güçlü bir altyapı oluşturduğunu kaydetti. Sandalcı, yeni dönemde site yönetim şirketleri için lisans, denetim, mali yeterlilik ve sertifikalı yönetici uygulamalarının gündeme geleceğini, böylece “herkesin kolayca site yöneticisi olabildiği dönemin” sona ereceğini vurguladı.
Gayrimenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer ise yasa değişikliğinin, fahiş aidat artışlarını önleyerek malik iradesini korumayı ve sulh hukuk mahkemelerindeki dosya yükünü azaltmayı amaçladığını belirtti. Düzenlemenin aidat hesaplaması, ortak alan kullanımı ve kiralama sınırlamaları gibi konularda maliklerin hukuki güvencesini artıracağını dile getiren Kezer, “Her ne kadar düzenleme uyuşmazlıkları uzun vadede azaltmayı hedeflese de kısa vadede iptal davaları, aidat itirazları, yönetim kurulu yetki uyuşmazlıkları ve olağanüstü genel kurul talepleri artış gösterebilir” dedi.
